Ein Gutachten für Ihre Sicherheit
Planen Sie den Verkauf oder Kauf einer Immobilie? Dann ermöglicht Ihnen ein Immobiliengutachten eine neutrale, fundierte und sichere Objektbewertung.
Dabei richten wir uns stets nach den aktuell geltenden rechtlichen Vorgaben des Baugesetzbuchs sowie nach den Rechtsverordnungen von Bund und Ländern. Im Rahmen des Gutachtens ermitteln wir den aktuell zu erzielenden Marktwert der betreffenden Immobilie sowie bebauter oder unbebauter Grundstücke.
- Außen- und Innenbesichtigung
- Dokumentation in Schrift und Bild
- Sichtprüfung der Bausubstanz, Bauschäden und Instandhaltungsmängel
- Erfassung und Beschreibung wesentlicher Objektmerkmale
- Plausibilitätsprüfung von Flächenangaben
- Wertermittlung nach den vorgeschriebenen Verfahren
- Prüfung des Grundbuchs in Abteilung II auf eventuelle Einschränkungen
- Prüfung eventueller privatrechtlicher und behördlicher Einschränkungen
Unser Wertgutachten wird mit den üblich vorgeschriebenen Rechenverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt, ist aber ausschließlich für außergerichtliche Zwecke zu verwenden.
Gerne unterbreiten wir Ihnen ein individuelles und unverbindliches Angebot.
Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet (§§ 24–26 ImmoWertV). Grundlage sind Vergleichspreise, wie sie die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erfassen. Weichen einzelne Merkmale ab, werden sie über objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerte berücksichtigt.
Das Verfahren kommt vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken zum Einsatz – dort, wo eine ausreichende Zahl vergleichbarer Fälle vorliegt. Fehlen vergleichbare Verkäufe, verliert es an Aussagekraft; dann rückt eines der beiden anderen Verfahren in den Vordergrund.
Hier wird vom Substanzwert ausgegangen (§§ 35–39 ImmoWertV): Bodenwert zuzüglich der Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die Alterswertminderung. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis von Rest- zu Gesamtnutzungsdauer (§ 4, § 38) – deshalb ist die Einschätzung der Restnutzungsdauer ein wesentlicher Schritt der Bewertung.
Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird anschließend über den Sachwertfaktor an das Marktgeschehen angepasst (§ 39), denn Herstellungskosten allein sagen noch nichts über den erzielbaren Preis. Das Verfahren eignet sich für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen die Rendite keine Rolle spielt.
Maßgeblich ist der nachhaltig erzielbare Ertrag (§§ 27–34 ImmoWertV). Von den marktüblich erzielbaren Erträgen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; der verbleibende Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, den die Gutachterausschüsse für das jeweilige Marktgebiet ableiten (§ 21).
Angewendet wird das Verfahren bei vermieteten Objekten – Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Anlageobjekten –, bei denen sich der Kaufpreis über die Mieteinnahmen begründet. Die Verordnung kennt dabei mehrere Varianten: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren (§§ 28–30).
Als schnelle Orientierung wird bei vermieteten Objekten oft der Faktor genannt – das Vielfache der Jahresnettomiete. Er ersetzt die Wertermittlung nicht, weil Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer darin nicht abgebildet sind.
Häufige Fragen
Was Sie zum Gutachten wissen sollten
Grundlage sind die aktuell geltenden rechtlichen Vorgaben des Baugesetzbuchs sowie die Rechtsverordnungen von Bund und Ländern. Den Marktwert ermitteln wir nach den vorgeschriebenen Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung – nicht als Schätzung. Bewertet werden die Immobilie selbst sowie bebaute und unbebaute Grundstücke – wie diese amtlich erfasst sind, erklärt der Beitrag Flurstück, Flur, Gemarkung.
Das richtet sich nach Objektart und Nutzung:
Vergleichswertverfahren – der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es kommt vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken zum Einsatz, wo eine ausreichende Zahl vergleichbarer Fälle vorliegt.
Sachwertverfahren – ausgehend vom Substanzwert: Bodenwert zuzüglich der Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die Alterswertminderung. Geeignet für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen die Rendite keine Rolle spielt.
Ertragswertverfahren – maßgeblich ist der nachhaltig erzielbare Ertrag. Angewendet bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Anlageobjekten, bei denen der Kaufpreis über die Mieteinnahmen begründet wird.
Wir besichtigen das Objekt außen und innen und dokumentieren den Befund in Schrift und Bild. Dazu gehören die Sichtprüfung von Bausubstanz, Bauschäden und Instandhaltungsmängeln, die Erfassung und Beschreibung der wesentlichen Objektmerkmale sowie eine Plausibilitätsprüfung der Flächenangaben.
Neben dem Gebäude prüfen wir die Unterlagen: das Grundbuch in Abteilung II auf eventuelle Einschränkungen und darüber hinaus mögliche privatrechtliche und behördliche Einschränkungen. Erst danach folgt die Wertermittlung nach dem passenden Verfahren.
Die Kaufberatung ordnet ein Objekt vor der Kaufentscheidung ein und gibt Ihnen ein realistisches Bild – sie ersetzt kein vollständiges Verkehrswertgutachten. Das Immobiliengutachten dagegen ermittelt den Marktwert nach den vorgeschriebenen Verfahren und dokumentiert ihn nachvollziehbar.
Sprechen Sie uns an
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist, und brauchen dafür mehr als eine Schätzung? Schildern Sie uns Ihr Anliegen. Sie erreichen uns telefonisch unter 0208 62 68 05 33, per E-Mail an info@immobilienundsolar.de oder persönlich in unserem Ladenlokal an der Düsseldorfer Straße 16 in Mülheim-Saarn.
