Ihre Immobilie in guten Händen
Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen kein Alltagsgeschäft. Oft steht dahinter ein Anlass, den man sich nicht ausgesucht hat – ein Erbe, eine Trennung, ein Umzug, der nicht warten kann. Uns ist wichtig, dass Sie zu jedem Zeitpunkt wissen, wo Ihr Objekt steht und woran wir gerade arbeiten.
Am Anfang steht immer die Bewertung. Als Sachverständigenbüro ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie selbst – nicht als Schätzung, sondern nach den vorgeschriebenen Verfahren. Auf dieser Grundlage legen wir gemeinsam mit Ihnen den Angebotspreis fest.
Was danach kommt, ist Handwerk: Unterlagen vollständig zusammentragen, das Objekt sauber darstellen, Interessenten vorauswählen und den Vertrag bis zur Übergabe begleiten. Wie das im Einzelnen abläuft, steht in den vier Schritten weiter unten.
- Bewertung Ihrer Immobilie als Grundlage für den Angebotspreis
- Aufbereitung der Unterlagen und Beschaffung fehlender Dokumente
- Erstellung des Exposés mit Fotos und Grundrissen
- Vermarktung und Vorauswahl der Interessenten
- Durchführung und Nachbereitung der Besichtigungen
- Prüfung der Bonität und Begleitung der Kaufpreisverhandlung
- Begleitung bis zum Vertragsabschluss beim Notar
- Übergabe des Objekts mit Protokoll
Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) sind wir zu einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und zu jährlicher Weiterbildung verpflichtet. Unser Unternehmen ist nach DIN EN 15733 zertifiziert – der europäischen Norm für Dienstleistungen von Immobilienmaklern.
Am Anfang steht die Bewertung. Wir besichtigen das Objekt, erfassen seine Merkmale und ermitteln den Wert nach dem Verfahren, das zur Objektart passt – bei eigengenutzten Häusern in der Regel das Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren, bei Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren. Die Verfahren und ihre Grundlagen erläutern wir auf der Seite Immobiliengutachten.
Dass wir das selbst können, ist der Unterschied zu einer reinen Vermittlung: Der Angebotspreis entsteht nicht aus einem Bauchgefühl und nicht aus dem, was ein Verkäufer gerne hätte, sondern aus einem nachvollziehbaren Verfahren. Einfluss haben Lage, Baujahr, Zuschnitt und Wohnfläche, der bauliche Zustand, durchgeführte Modernisierungen, die energetische Beschaffenheit sowie Rechte und Lasten, die im Grundbuch eingetragen sind.
Der Preis am Anfang entscheidet über den Verlauf. Ein Objekt, das zu hoch startet, bekommt seine Aufmerksamkeit in den ersten Wochen – und verliert sie danach. Wer später korrigiert, wird von Interessenten nach dem Grund gefragt und verhandelt aus der schwächeren Position. Deshalb legen wir den Angebotspreis gemeinsam mit Ihnen fest und sagen Ihnen auch, wenn eine Vorstellung sich am Markt nicht durchsetzen lässt.
Ein Verkauf ist so gut vorbereitet wie seine Unterlagen. Fehlt ein Dokument, fällt das spätestens beim Notartermin oder bei der Bank des Käufers auf – dann kostet es Wochen. Wir sichten früh, was vorhanden ist, und beschaffen den Rest.
Bei jedem Objekt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte beziehungsweise amtlicher Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und Bauakte, Nachweise über Modernisierungen sowie der Energieausweis. Wie Grundstücke amtlich erfasst werden, erklären wir im Beitrag Flurstück, Flur, Gemarkung.
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung sowie der Stand der Erhaltungsrücklage. Käufer und ihre Banken sehen genau hierhin, weil sich daraus ergibt, welche Kosten auf sie zukommen.
Bei vermieteten Objekten zusätzlich: Mietverträge, Nachweise der aktuellen Mieten und die Betriebskostenabrechnungen.
Aus den Unterlagen entsteht das Exposé: Fotos, Grundrisse, eine belastbare Objektbeschreibung und die Angaben, die nach dem Gebäudeenergiegesetz in eine Immobilienanzeige gehören. Wir veröffentlichen das Objekt, sprechen Interessenten an und führen die Besichtigungen selbst durch.
Zum Energieausweis: Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder ausgehängt werden – findet keine Besichtigung statt, unverzüglich. Nach dem Verkauf ist er dem Käufer auszuhändigen. Liegt kein gültiger Ausweis vor, kümmern wir uns rechtzeitig darum.
Wir wählen vor, statt jeden Anfragenden durch Ihr Haus zu führen. Nach den Besichtigungen sagen wir Ihnen, was wir gehört haben – auch dann, wenn es nicht das ist, was Sie hören wollten. Wiederkehrende Einwände sind ein Hinweis, den man ernst nehmen sollte, bevor ein Objekt zu lange am Markt steht.
Vor der Zusage prüfen wir, ob die Finanzierung des Kaufinteressenten steht – eine Zusage ohne gesicherte Finanzierung kostet am Ende alle Beteiligten Zeit. Wir begleiten die Preisverhandlung und stimmen den Kaufvertrag mit dem Notariat ab; zum Notartermin und zur Übergabe kommen wir mit.
Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Damit der Käufer zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung abgesichert ist, wird in aller Regel eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen.
Zwei formale Punkte, die viele überraschen: Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform – eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Und beim Verkauf an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 die Teilung der Provision nach § 656c BGB: Werden beide Seiten vom selben Makler betreut, muss sich jede Partei in gleicher Höhe verpflichten; eine abweichende Vereinbarung wäre unwirksam. Was das für Ihren Fall bedeutet, besprechen wir vor dem Auftrag.
Häufige Fragen
Was Sie zum Verkauf wissen sollten
Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Bei einem Haus, das seit dreißig Jahren derselben Familie gehört, liegt selten ein vollständiger Satz Unterlagen im Ordner – und bei einem geerbten Objekt weiß oft niemand mehr, was es überhaupt gab.
Wir sagen Ihnen nach der Besichtigung, was fehlt, und beschaffen es: den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, die Flurkarte beim Katasteramt, Bauakte und Baugenehmigung beim Bauordnungsamt, Teilungserklärung und Protokolle über die Hausverwaltung. Ist kein gültiger Energieausweis vorhanden, kümmern wir uns rechtzeitig darum – er muss nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
Welche Unterlagen für Ihr Objekt gebraucht werden, steht im Abschnitt „Unterlagen“ weiter oben.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 § 656c BGB: Werden beide Seiten vom selben Makler betreut, muss sich jede Partei in gleicher Höhe verpflichten. Eine davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Verspricht der Makler einer Seite Unentgeltlichkeit, kann er auch von der anderen keine Provision verlangen.
Was die Provision überhaupt ist und wann sie fällig wird, erklären wir im Beitrag Courtage verständlich erklärt. Die konkrete Vereinbarung besprechen wir vor dem Auftrag.
Nicht durch eine Schätzung, sondern über das Wertermittlungsverfahren, das zur Objektart passt: Sachwertverfahren bei eigengenutzten Häusern, Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten, Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen. Die Verfahren erläutern wir auf der Seite Immobiliengutachten.
Ein zu hoch angesetzter Preis kostet Zeit und endet häufig unter Wert – deshalb legen wir den Angebotspreis gemeinsam mit Ihnen auf nachvollziehbarer Grundlage fest.
Der Kaufvertrag wird beurkundet. Damit der Käufer zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung abgesichert ist, wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen – sie reserviert dem Käufer den Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Wir stimmen den Vertragsentwurf mit dem Notariat ab und begleiten Sie zum Termin und zur Übergabe.
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen – umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“. Dieser Ausschluss trägt aber nicht unbegrenzt: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht darauf berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Arglist setzt positives Wissen voraus. Wer einen Mangel selbst nicht kannte, ihn übersehen oder schlicht vergessen hat, handelt nicht arglistig. Aufklärungspflichtig sind Mängel, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind – etwa Feuchtigkeit im Keller, Schäden am Dach oder anhängige Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft.
Unser Rat ist deshalb unbequem, aber eindeutig: Benennen Sie Bekanntes früh und lassen Sie es in den Vertrag aufnehmen. Ein offen genannter Mangel mindert vielleicht den Preis. Ein verschwiegener kann Jahre später zur Rückabwicklung führen.
Das hängt an zwei Fragen. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei.
Unabhängig von der Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Das ist der gesetzliche Rahmen, keine steuerliche Beratung: Wie Ihr Fall zu beurteilen ist, hängt von Anschaffungszeitpunkt, Nutzung und weiteren Umständen ab. Diese Frage gehört zu Ihrem Steuerberater – am besten bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist, nicht danach.
Weil das Gesetz es verlangt. Immobilienmakler gehören zu den Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz. Bei der Vermittlung eines Kaufvertrags sind beide Vertragsparteien zu identifizieren (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG) – also Verkäufer wie Käufer.
Dafür ist ein amtliches Ausweisdokument vorzulegen, Personalausweis oder Reisepass; ein Führerschein genügt nicht. Identifiziert wird, sobald ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Parteien feststehen (§ 11 Abs. 2 GwG). Die Aufzeichnungen sind nach § 8 GwG fünf Jahre aufzubewahren; wie wir mit Ihren Daten umgehen, steht in unserer Datenschutzerklärung.
Es ist also kein Misstrauen und keine Formalie unseres Hauses – jeder Makler, der sich an das Gesetz hält, wird Sie danach fragen.
Ein bestehendes Mietverhältnis endet durch den Verkauf nicht. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Eigentümers in den Mietvertrag ein – der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt das Objekt also mit Mieter, Miete und allen vereinbarten Bedingungen.
Wurde eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und soll dann verkauft werden, steht dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Das ist vor der Vermarktung zu klären, nicht danach.
Für die Bewertung ist bei vermieteten Objekten der Ertrag maßgeblich, nicht der Sachwert. Welche Kennzahl dahintersteht, erklären wir im Beitrag Der Faktor bei Immobilien; zur steuerlichen Seite für Kapitalanleger siehe Abschreibung.
Sprechen Sie uns an
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, und möchten zuerst wissen, was sie derzeit wert ist? Schildern Sie uns Ihr Anliegen. Sie erreichen uns telefonisch unter 0208 62 68 05 33, per E-Mail an info@immobilienundsolar.de oder persönlich in unserem Ladenlokal an der Düsseldorfer Straße 16 in Mülheim-Saarn.
